Quelle est la différence entre un droit au bail et un pas-de-porte ?

Quelles sont les différences entre le droit au bail et le pas de porte ? Quelle est leur définition et à quoi servent-ils dans le cadre de votre projet commercial ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ces deux concepts juridiques avant de vous lancer dans l’exploitation d’un commerce.

Lorsque vous vous lancez dans l’exploitation d’un commerce, vous pourriez être confronté à deux concepts juridiques : le droit au bail et le pas de porte. Bien que tous deux considérés comme des droits d’entrée, ils diffèrent dans leur nature et leur application. Le droit au bail est une somme que le locataire actuel demande à celui qui souhaite reprendre le bail commercial. Il s’inscrit alors dans une des clauses du contrat de cession. En revanche, le pas-de-porte est exigé par le propriétaire (bailleur) au moment de la signature du bail avec un nouveau locataire. Comprendre ces notions est important pour tout entrepreneur envisageant de louer un local commercial.

Pas-de-Porte : Qu’est-ce que cette clause dans un bail commercial ?

Lorsqu’un bail commercial est signé, le propriétaire peut inclure une clause concernant le pas-de-porte. Ce montant est demandé au futur locataire au début du bail, au moment où il prend possession des locaux. Il représente un droit d’entrée pour accéder à l’espace commercial. Ce montant, négocié librement entre les parties, dépend souvent de l’attrait commercial de l’emplacement.

Le pas-de-porte peut être vu comme une indemnité compensant divers avantages offerts par le propriétaire, distincts du loyer. Il peut aussi servir à compenser la dépréciation potentielle du local sur la durée du bail, surtout si celui-ci est long et renouvelable. En cas de reprise du local par le propriétaire, ce dernier devrait verser une indemnité d’éviction, parfois conséquente. Le pas-de-porte peut alors être perçu comme une protection contre ce risque.

Parfois, le pas-de-porte est considéré comme un complément de loyer. Cette approche peut protéger le propriétaire contre une possible sous-évaluation du loyer, sachant que les augmentations sont encadrées. Lors du renouvellement du bail ou de la révision du loyer, le pas-de-porte intervient souvent en supplément, calculé selon l’ILC ou l’ILAT.

La clause de pas-de-porte doit clairement spécifier sa nature, son montant et les modalités de paiement. Le propriétaire a tout intérêt à rédiger cette clause de manière précise et sans ambiguïté pour éviter tout litige futur.

Définition et enjeux du droit au bail

Contrairement au pas-de-porte, le droit au bail ne se manifeste pas lors de la signature du bail commercial, mais plutôt au moment de sa reprise. Il s’agit du montant que verse un nouveau locataire à l’ancien lorsqu’il reprend le bail commercial. Ce droit d’occupation des locaux est similaire au droit de renouvellement du bail. La clause correspondante dans le contrat de cession de bail permet au locataire entrant d’acquérir les droits du bail en cours entre le locataire sortant et le bailleur.

En pratique, lorsqu’un locataire souhaite reprendre le bail d’un autre locataire sortant, il peut le faire en respectant les mêmes conditions que celles du contrat initial, comme la durée restante et le montant du loyer. Ce paiement est justifié par l’avantage de bénéficier de conditions déjà établies, surtout si le local est bien situé ou si le loyer est inférieur au marché.

À la conclusion d’un bail commercial, un locataire a le droit de demander son renouvellement, connu sous le nom de droit au renouvellement du bail. Si un nouveau locataire entre en scène, le locataire sortant peut vendre son droit au renouvellement à celui qui souhaite reprendre le bail. Ce droit est un atout significatif pour le locataire, car il peut être considéré comme une forme de propriété commerciale. Ainsi, le locataire a la possibilité de céder ce droit à un tiers, ce qui lui permet de réaliser un bénéfice financier.

De quoi dépend le prix du droit au bail ?

Tout comme le pas-de-porte, le montant du droit au bail est déterminé par la loi du marché. Il dépend de plusieurs facteurs, notamment de la durée restante du bail et de l’attractivité du local et de sa zone. En théorie, plus le loyer est faible et plus la durée est longue, plus le montant sera élevé. Le droit au bail sert donc d’indemnité pour compenser un loyer sous-évalué lors de la cession, ce dernier restant fixe jusqu’à la fin du bail.

Cependant, le bailleur peut interdire ou limiter la cession du bail en ajoutant une clause dans le contrat. Néanmoins, si le locataire prévoit de céder son fonds de commerce dans son intégralité et que le nouveau locataire maintient la même activité avec la même clientèle, le bailleur ne pourra pas s’y opposer.

Il est important de noter que le droit au bail et le pas-de-porte s’adressent à des personnes différentes : le premier est versé au locataire sortant, tandis que le second est destiné au bailleur.

Quelle est la fiscalité applicable au pas-de-porte et au droit au bail ?

La distinction entre pas-de-porte et droit au bail joue un rôle clé dans la fiscalité appliquée aux parties prenantes d’un bail commercial. Il faut noter que le traitement fiscal du pas-de-porte varie légèrement selon qu’il est considéré comme une indemnité ou un supplément de loyer.

Quand le pas-de-porte fait office de supplément au loyer, le bailleur doit l’intégrer à ses revenus imposables, que ce soit dans la catégorie des revenus fonciers, des BIC ou de l’IS. De plus, si le loyer est soumis à l’assujettissement à la TVA, le pas-de-porte l’est également. Du côté du locataire, cette somme est vue comme une charge déductible, répartie sur la durée du bail selon un pourcentage fixe.

En revanche, lorsque le pas-de-porte est qualifié d’indemnité, le bailleur n’est pas imposé dessus. Le preneur, quant à lui, doit l’inscrire à l’actif de son bilan en tant qu’élément incorporel non amortissable.

Le régime fiscal du droit au bail se distingue de celui du pas-de-porte. Dans ce cas, le fisc prend en compte la somme issue de la vente du droit au bail pour calculer le bénéfice imposable au titre des BIC du locataire sortant. Le nouveau locataire, lui, doit s’acquitter de droits d’enregistrement et inscrire le droit au bail comme immobilisation incorporelle non amortissable dans l’actif de son bilan.

Droit au bail ou fonds de commerce ?

Bien que le droit au bail fasse partie intégrante du fonds de commerce, ce dernier ne se limite pas à ce seul droit. Lorsqu’un entrepreneur cède son fonds de commerce, il transfère également sa clientèle. Par conséquent, le prix du fonds de commerce est généralement supérieur à celui du droit au bail. Souvent, la vente du droit au bail se fait de manière indépendante de celle du fonds de commerce. Cependant, le bailleur a le pouvoir de s’opposer à une vente du droit au bail sans inclure le fonds de commerce.

Le pas-de-porte est-il remboursable ?

Le locataire d’un bail commercial peut solliciter le renouvellement de son contrat. En cas de refus du bailleur, ce dernier est généralement tenu de verser une indemnité d’éviction, sauf dans certaines situations particulières. Cette indemnité vise à compenser les pertes subies par le locataire évincé. Dans ce contexte, le remboursement du pas-de-porte n’est pas systématique. Cependant, le bailleur devra payer une indemnité équivalente au montant du pas-de-porte versé.

Comment fonctionne le bail américain ?

Le bail américain se caractérise par l’absence de pas-de-porte et de droit au bail. Le locataire n’a donc pas à verser de somme initiale au propriétaire. En revanche, le loyer est souvent plus élevé dès le départ, car il inclut l’amortissement d’un droit d’entrée et la valeur locative des locaux. Bien que le paiement initial soit réduit, ce type de bail ne garantit pas de protection pour le locataire concernant les modalités de révision du loyer lors du renouvellement. De plus, en cas de cession, le locataire ne pourra pas récupérer de droit au bail auprès du nouvel occupant. 

En résumé, le pas-de-porte et le droit au bail sont deux éléments clés dans la gestion des baux commerciaux, chacun jouant un rôle distinct dans les transactions immobilières. Comprendre leurs implications permet aux locataires et aux bailleurs de naviguer plus sereinement dans leurs accords.