Pourquoi le choix de son local n’a jamais été aussi important

[Parole d’expert] Si bien choisir son local commercial a toujours été primordial, que l’on crée en franchise ou non, la conjoncture actuelle du commerce de détail et les grandes évolutions des habitudes de consommation font de cette étape un point-clé du processus de création en franchise. 

Diminution de l’offre de locaux disponibles, difficulté à rentabiliser les grands locaux ou encore modifications des comportements des consommateurs rendent la tâche plus ardue aujourd’hui.

Des locaux à fort potentiel de plus en plus rares

S’il n’y a pas, à proprement parler, de raréfaction de l’offre, il s’opère depuis plusieurs années un resserrage de ce qui est considéré comme un local « n°1 ». Ainsi, au sein d’un centre-ville, les artères considérées comme « à fort potentiel » donnent l’impression de rétrécir et le prix des locaux a tendance à y exploser. La clé sera donc de dénicher le local offrant le meilleur rapport « potentiel/prix ».

On observe un phénomène similaire dans les centres commerciaux, dont les cellules commerciales ne sont pas toutes dotées du même potentiel. On a tous déjà arpenté des allées de centres commerciaux où les locaux vides se succèdent, parfois cachés derrière de grandes bâches trompe-l’œil.

Une équation « voisinage / flux / accessibilité » à résoudre impérativement

Pour choisir son local, la première chose à faire est d’inspecter le voisinage et de s’assurer de sa compatibilité avec son concept. Quelles autres activités et enseignes sont déjà présentes ? Depuis combien de temps ? Rien de plus naturel que de s’installer près de ceux qui attirent déjà des clients potentiels. 

Une question fréquente émerge alors : « dois-je favoriser la proximité de mes concurrents ou, au contraire, chercher à m’en éloigner le plus possible ? » Contrairement à un réflexe commun, il est toujours intéressant de s’installer dans le sillon de ses concurrents directs, en veillant néanmoins à ne pas susciter de réactions négatives. Quel est l’historique de ce local ? Quelles activités se sont succédé à cette adresse ? Cette vérification supplémentaire, souvent omise, permettra de comprendre quel est l’a priori que se sont forgé les clients locaux de cette boutique. 

Cette première étape permet de sélectionner des locaux en tous points idéaux. Cela n’est néanmoins pas suffisant, il faut ensuite vérifier le flux généré : de combien de personnes est-il composé ? Est-il régulier sur la semaine ? Est-il qualifié et correspond-il à la clientèle ciblée ? Il est essentiel d’étudier ce flux avec précision et de ne pas se contenter d’un chiffre global : plus il sera précis, plus il sera possible d’adapter son offre et ses horaires. De nombreux outils permettent aujourd’hui d’affiner très précisément les chiffres de flux. Enfin, il convient de vérifier qu’aucun obstacle ne se dressera entre son commerce et ses clients : pourront-ils se garer ou venir en transport en commun ?

Des changements d’habitudes de consommation à prendre en compte

Plus d’achats sur internet, plus de repas commandés en ligne, une inflation inquiétante, en 2023, les habitudes de consommation des Français modifié ont évolué et ont un impact sur le choix d’un local commercial : restaurants plus petits, magasins moins énergivores doivent être favorisés.

Négocier est toujours possible

Le rapport de force entre bailleurs et preneurs n’est plus systématiquement à l’avantage des premiers. Que ce soit en centre-ville ou en centre commercial, il est difficile de trouver le locataire qui parviendra à pérenniser son activité. En effet, la rotation des activités s’est accélérée depuis la crise du Covid, celui-ci ayant entraîné la disparition de nombreuses activités. Depuis, il semble que la spirale n’ait pas réellement ralenti. Négocier sera donc possible, si tant est que l’on possède un projet de création bien ficelé adossé à un business-plan solide.

Limiter les coûts, coûte que coûte

Malgré tout, certains loyers explosent alors qu’il est plus difficile que jamais d’anticiper l’activité d’un commerce. De même, les prix de l’énergie n’ont peut-être pas encore atteint leur pic. Il convient donc de rester vigilant en anticipant au maximum ce que coûtera effectivement un local et de placer cette optimisation des coûts au cœur de sa stratégie de recherche.

Les points que beaucoup de porteurs de projets négligent

Il est recommandé d’anticiper une évolution de l’activité en visant un lieu offrant un maximum de flexibilité : agrandissement, extension, etc. Il est également important de vérifier l’accessibilité au local en se renseignant sur d’éventuels travaux prévus prochainement dans les alentours et qui pourraient mettre à mal l’ensemble du projet. Enfin, dans le cas d’un local situé dans un centre commercial : il est intéressant de se renseigner sur les départs et arrivées prévus. Ils pourraient concerner des locomotives qui créent certainement une part importante du flux.