Nรฉgocier un contrat de location รฉquilibrรฉ et sans clause abusive est une des clรฉs de la rรฉussite d’une franchise. Tour d’horizon des principaux piรจges ร รฉviter.
ยซ Le bail commercial permet au franchisรฉ locataire de bรฉnรฉficier dโun statut protecteur. Il ne peut en principe pas รชtre รฉvincรฉ du bail ร une รฉchรฉance triennale sans paiement dโune indemnitรฉ. En contrepartie, il est frรฉquent que les bailleurs prรฉvoient des obligations ร la charge du preneur. Cette pratique entraรฎne des dรฉrives. ยป Le constat de Cรฉcile Peskine, avocate associรฉe au sein du cabinet Linkea, rรฉsume les enjeux liรฉs au bail commercial, mรฉlange de protection et de complexitรฉ.
Un contrat qui prรฉserve la franchise
Signer un bail commercial pour louer un local commercial destinรฉ ร mener une activitรฉ en franchise – restauration, vente ou services – permet de bรฉnรฉficier de plusieurs avantages.
Tout d’abord, le locataire a droit au renouvellement du bail selon le principe du 3-6-9 ans, ce qui confรจre une certaine sรฉcuritรฉ juridique. Il peut aussi mettre fin au bail commercial tous les trois ans ร condition de prรฉvenir le propriรฉtaire 6 mois ร l’avance par courrier avec accusรฉ de rรฉception ou par voie dโhuissier.
De son cรดtรฉ, le bailleur peut mettre un terme au contrat en respectant le principe du 3-6-9 ans, mais il doit verser une indemnitรฉ d’รฉviction au franchisรฉ, dont le montant sera dรฉterminรฉ par un expert. Les conditions de cette rupture peuvent รชtre nรฉgociรฉes entre les parties.
Enfin, le loyer est rรฉvisรฉ tous les 3 ans, en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC), ou selon une clause d’indexation. รlodie Bertrand-Esquel, avocate chez Beside Avocats conseille ยซ de plafonner les futures hausses, par exemple ร 10 % du montant du loyer. Cela รฉvite les augmentations majeures, qui risquent de fragiliser l’activitรฉ. ยป
Les cinq clauses les plus cruciales ร nรฉgocier
Avant de signer tout bail commercial, Cรฉcile Peskine prรฉconise de scruter cinq clauses majeures.
1. Les dispositions relatives ร la prise en charge des travaux, des taxes (fonciรจres, ordures…). Le locataire doit prendre en compte lโensemble de ces frais qui peuvent รชtre refacturรฉs par le bailleur. Seules les grosses dรฉpenses visรฉes ร lโarticle 606 du Code civil ne peuvent รชtre imputรฉes au franchisรฉ.
2. Les clauses liรฉes au dรฉpรดt de garantie. En rรจgle gรฉnรฉrale, le bailleur exige que le locataire dรฉpose 3 mois de loyers, tout en ajoutant des garanties additionnelles. Par exemple, une garantie bancaire ร premiรจre demande, qui suppose que l’รฉtablissement financier paiera le bailleur en cas de dรฉfaillance du franchisรฉ. Ce dernier veillera ร ne pas trop cรฉder sur les garanties contraignantes.
3. La clause de destination du bail commercial prรฉvoit les activitรฉs que le locataire est autorisรฉ ร mener. ยซ Il peut รชtre opportun d’imposer une destination large. Sinon, le bailleur risque de refuser lโajout d’une nouvelle offre nรฉcessaire au dรฉveloppement de la franchise ou engager une discussion sur lโaugmentation de la valeur locative ยป, prรฉcise Cรฉcile Peskine.
4. Les dispositions relatives aux nuisances. Le bail commercial a tendance ร prรฉvoir des dispositions restrictives. Attention ร ce qu’elles n’empรชchent pas de travailler.
5. La clause de cession du commerce s’applique lorsque le franchisรฉ veut cรฉder son activitรฉ. Si un droit de prรฉemption est accordรฉ au bailleur, ce dernier peut racheter le fonds de commerce, c’est-ร -dire l’ensemble des รฉlรฉments corporels (mobilier, chaises, caisses…), et incorporels (la clientรจle et l’enseigne…). Cette clause risque de freiner le projet de cession, car il faut attendre les intentions du propriรฉtaire.
Prendre un conseil avant toute signature
Compte tenu des consรฉquences juridiques et financiรจres du bail commercial, mieux vaut se faire รฉpauler. ยซ C’est un contrat de 50 ร 60 pages avec des annexes, des plans, les diagnostics techniques…, qu’il faut intรฉgrer dans un dรฉlai d’une semaine ร 10 jours ยป, tรฉmoigne Pierre Royer, franchisรฉ La Fabrique Cookies. Cet ancien cadre de 37 ans, spรฉcialisรฉ en agro-alimentaire, a consultรฉ un agent immobilier, spรฉcialisรฉ dans le commerce, et un avocat pour vรฉrifier la lรฉgalitรฉ des clauses. ยซ C’รฉtait d’autant plus important, que mon local commercial de 30 m2 est situรฉ dans le Vieux Lyon, une zone historique avec des restrictions sur l’usage et l’amรฉnagement ยป, justifie le chef d’entreprise.
Le franchiseur a รฉgalement un rรดle de conseil. C’est ce que souligne Arnaud Guรฉrin, co-prรฉsident de Cash Express : ยซ Les franchisรฉs nous transmettent leur bail. Notre rรดle consiste ร les aider ร prรชter attention aux garanties prรฉvues et ร certaines prรฉcisions liรฉes ร lโactivitรฉ. ยป Pour Elodie Bertrand-Esquel (Beside), le soutien du rรฉseau doit รชtre complรฉtรฉ par les conseils d’un avocat : ยซ Un tiers de confiance a l’avantage d’รชtre neutre. Il ne s’agit pas de nรฉgocier forcรฉment chaque ligne, mais de vรฉrifier que la situation personnelle du franchisรฉ est compatible avec le contrat. ยป
Notre rรฉsumรฉ en 5 points clรฉs par LโExpress Connect IA
(vรฉrifiรฉ par notre rรฉdaction)
Voici un rรฉsumรฉ en cinq points clรฉs de l’article sur le sujet : Ce qu’il faut savoir avant de signer un bail commercial.
Protection et statut juridique du locataire : Le bail commercial offre une sรฉcuritรฉ grรขce au droit au renouvellement tous les 3-6-9 ans et protรจge le locataire avec une indemnitรฉ d’รฉviction en cas de rupture par le bailleur.
Gestion et plafonnement du loyer : Le loyer est rรฉvisรฉ tous les trois ans. Il est recommandรฉ d’รฉtablir un plafond sur les hausses potentielles de loyer pour รฉviter une pression financiรจre excessive.
Clauses ร nรฉgocier : Certaines clauses majeures nรฉcessitent une attention particuliรจre. Elles sont au nombre de 5 : la prise en charge des travaux, le dรฉpรดt de garantie, la clause de destination, la dispositions relatives aux nuisances, et la clause de cession du commerce.
Importance du conseil juridique : Compte tenu des implications complexes, il est crucial de consulter des experts (avocats, agents immobiliers) pour analyser et comprendre les termes d’un contrat souvent long et dense.
Rรดle du franchiseur : Le franchiseur peut apporter un accompagnement prรฉcieux en vรฉrifiant les dรฉtails clรฉs d’un bail commercial et en aidant les franchisรฉs ร identifier les garanties importantes et adaptations nรฉcessaires.
